前二十封信我们讲的是宏观经济。至此我们进入了本课程的最后一小节。最后十节课，对前面九十节拾遗补漏，系统性会差一些。但所谓行百里者半于九十，具体到每一个问题，都会知无不言。

下面我想用三四封信讨论一下和我们关系非常密切的一种生活必需品，同时它在中国又是一个投资品种，那就是房产。

中国的房地产为什么陷入这样一个房价永远涨的博傻游戏，无论从什么时候上车都不晚，下车总是错，房住不炒永远是空谈，这是有它深刻的制度原因的。原因就是土地的供应方只有一个：地方政府，而买房子的人，被城市化推进城市的人，却在源源不断的增加着。其实即使不增加，如香港那样有着严格控制的边境线，只要供应被人为的限制住，房价就会成为榨干市民收入的工具。

从官方统计的数据来看，1987年才有全国性的房价统计。当年的全国平均房价是408元/平方米。当时我父亲的单位在北京电影制片厂所在的地方盖房子，征用农民的土地是两万元一亩。但因为当时通货膨胀得厉害，每年的涨幅可观，不过一直到1992年，房价都没涨过千元。我曾在网上看到一张1993年的《新民晚报》，上面的广告打出的是“3万元拥有一个家”。那一年，确切地说1993年还是全国房地产的一个小高潮，全国人民南下海南炒地，房地产一片繁荣，热风也刮到了上海，上海市中心的房子短暂地达到过6000元/平方米。但很快海南地产泡沫破裂，冷风又袭来，上海市中心的房子腰斩一半。

真正使“北上广深”的房价如脱缰之马的，是2004年开始的“8·31”土地大限。这一年3月，国土资源部、监察部联合下发71号令，要求从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让。同时要求此后发展商需及时缴纳土地出让金，两年不开发政府可收回土地。此前的房地产市场还涨跌相间，给购房者很多“抄底”的机会，以此为分水岭，房价再也不给希望下跌者以机会了。

内地的土地制度，全球都是非常孤立的存在，恰巧，又是借鉴1997年回归的，我们固有的领土香港的，这就颇有戏剧性了。香港的房子贵，全世界都是难找到对账，香港的房子除了97年回归以后大跌了一次，几乎是永远长，这对内地的房地产也很有寓言的意义，所以借鉴我们在课程开始的时候说的一句话，港股是A股的一面镜子，香港的楼市也称得上是内地房地产的一面镜子。

香港房价贵，市民早就不堪重负、怨声载道，这就引发了一种思考，为什么民主社会却要把自己的公民关进笼子一样的屋子里。

推动香港楼市上涨的因素其实很容易找，土地供应日渐稀少是所有人的共识。回归后政府推出了新增住宅“8.5万套”的计划，结果房价下跌了70%，汲取教训的结果，根据香港立法会的数据，从2004财政年度至2009财政年度期间，香港政府仅出售了合计3.3万平方米的30幅住宅用地。饱受诟病后，2010财政年度至2012财政年度，出售土地58幅，总面积6.2万平方米。过去几年，香港楼宇供应每年只有2万~3万个，远远赶不上注册结婚的家庭数目。可见，香港执政当局在土地供应上的有形之手，才是推高房地产价格的祸首。

这难道不是民主社会？市民有多种渠道来反映自己的居住吁求，不要忘了，大多数人都是有产者，都有自己的房产，谁愿意自己的财富缩水？所以香港的土地供应，和我们这里一样，是被多种声音夹杂着，要照顾多方利益的，结果只能小修小补。这几年，如果梳理香港的房地产制度的调整，多是对外来购买者征收印花税，给予本地低收入者购买公屋更多的折扣等等小修小补式的调整，从来也不在供求上解决根本问题。而一旦涉及到实质问题，就推行不下去了。

香港由众多岩石半岛和岛屿组成，地势起伏，注定了可开发用地不多。殖民之初，英国人在港岛和九龙的土地问题上表现强硬，宣布土地一切权利属于女王，当时人口少，殖民政府很轻易地征得了土地。但到了租借新界时，问题变得复杂起来，新界地域广，涉及700个村庄、10万多原居民，殖民政府的征收遭遇反弹，不得不承认了原居民对土地的使用权，并颁发了为期99年的官契。如今，当港岛和九龙的土地近乎枯竭，围绕着新界的土地博弈变得尤其复杂。而几十年一贯的高房价也绑架了香港从市民到政府的各个利益方，有房人不愿房价跌，政府严重依赖土地收入，围绕土地供应，社会各阶层打出了死结。而高地价导致了高房价，开发商的利润受到挤压，风险也随之积聚。或许正是这样的背景，李嘉诚那样的超人，都远走欧洲了。

香港的土地制度自有其历史源流。名义上讲,英国所有土地都属于女王，也就是国家所有,但实际上英国90%的土地为私人所有,土地所有者对土地享有永久的业权。但英国在殖民香港的时候只是租借的中国的土地，怎么可能给殖民地居民产权呢，所以这里的土地只能是租借性质的。全世界，这种的情况都比较少见。

内地的土地公有制和财产的私有化的结合，于是就在香港找到了镜子。基本的土地制度一样了，你就会发现这个路径依赖只能不断加强，就连调控房价，很多地方我们都和香港一模一样。一线城市房价暴涨后，当我们顺理成章的以为土地供应会暴增，看到的却是调控以租赁住房，租售并举的方式演进。政府垄断土地供应，且驾驭市场能力日益娴熟。 北京上海之后，南京和杭州等准一线城市的房价也在火热的时候，他们也试图以租赁市场来化解商品房的供求矛盾。不难预言，三四线城市吃过土地供应放量的亏以后，也会注重节奏，营造一个房价永远涨的宽松环境，以利于土地财政的延续。

土地私有制的情况下，比如美国比如澳洲，房价似乎也是一直在涨，尤其澳大利亚，号称房价已经连续上涨了55年，但这只能是个例。即使是私有制，土地的供应除了受到自然条件的限制，其实还受到规划的严格调控。美国大城市的房子贵，一个很重要的原因是建房的限制条件非常多，相反在日本，接受了上世纪末房价崩盘的教训，日本政府对新房建设几乎不加限制，这就很大程度上，抑制了东京等大都市圈人口聚集区域的房价上涨。

如今，从全球来看，北上深已经跻身全球房价的Top10，而香港当仁不让地雄踞榜首，自然和土地制度分不开干系。但这个制度也有其另一面，因为土地属于租借性质，且一次性向政府缴纳了高昂的土地出让费用，政府再收房产税就师出无名了。香港的差饷，字面上市“差役的粮饷”，即警察的薪金之意，为租金的5%，而海外征收房产税的国家多为房产估值的1%到5%。可以说差饷税率很低，无足轻重。因为持有成本低，香港的房子从成本上就未必比海外高。这是对中国高房价的另一种理解。

今天的信先写到这里，谢谢大家。