围绕着今年房地产的一个突然的现象是抢人大战。最早发起抢人的城市主要是所谓的“新一线城市”。本意是吸引因过高房价而被挤出一线城市的青年才俊去就业，成就这些二线城市的产业发展。但很快，这场抢人运动发生了质变，一些城市以落户、购房资格以及购房优惠等条件吸引人，实际上是与楼市去库存挂钩。库存见底后，就再也看不到抢人了。

中国的政治结构决定了政府以政绩驱动。这是几十年来各城市间追求GDP的主要驱动力。可近年来GDP考核弱化，包括环境等可持续发展指标的新的考核体系取代了旧体系。过去城市执政者很喜欢讨论经营城市，把城市像企业一样经营，创造招商引资的环境。可现在这些问题都虚化了，代之以看谁的土地收入更高，谁的房价坚挺。资金就是一切，有了钱所有的问题都迎刃而解了。正因为此，“抢人”变成了“抢客户”。

当然户口和房价打折构成了相当的吸引力，但从长期看，却难以一辈子留住人才，在一个相当长的时间内保持人才源源不断的流入。所以即使是以炒房子为目的参与到一个城市的楼市，也应该以更长远的角度去观察它的城市定位，产业聚集和城市规划，这点经历了近20年的炒房经验积累，投资者已经形成了一定的共识，比如投资不过山海关。

先来谈区划。当深圳被选定成为桥头堡改革开放，它还只是一个县域的范围，宝安县摇身一变成了深圳市。曾经有一段时间还恢复了宝安县建制，特区区域再度收缩，城市建成区基本集中于比邻香港的狭长地带。

深圳陆域面积为1991平方公里，相当于北京的八分之一，上海、广州的三分之一。凡是与深圳经济规模相当或相近的城市，土地面积都数倍于深圳。不过，比邻的香港土地面积却是深圳的一半。

按理说，城市毕竟非国家，土地面积再小也不会影响人员的流动，“特区不特”以后，相邻区域营商环境也相差不远。纽约的面积780平方公里，市区人口700多万，并不影响它聚拢全球最优质的金融资源，成为首屈一指的大都会，原因就在于它有着广阔的腹地，这片广阔的区域被称为大纽约地区，建成区面积世界最大，达到8643平方公里。东京的面积也不大，总面积2155平方公里，与深圳相当。但东京都市群建成区面积6900多平方公里，排在世界第二。

面对房价暴涨，深圳的管理者提出的解决方案是填海，填海55平方公里以获得发展空间，平抑房价。深圳市委书记马兴瑞在解释向大海要空间时，提到“不可能向别人要发展空间”，这个提法颇为耐人寻味。为什么不能向临近的东莞与惠州要发展空间？须知那里的地价应比深圳廉价得多，而周边地区也一定愿意分享深圳高房价带来的土地财政大丰收。

深圳最初的城市边界的划定似乎就是为了先行先试，与内地尽可能地隔绝。城市版图两面环海，一面是香港，北部是东莞和惠州。深圳的城市布局可谓极大地体现了沿海城市的外向型和海向型经济的特点，首先是沿口岸发展，其次基本上沿着海岸布局。这就使得中心城区与内陆东莞和惠州的距离最大化。即使这两个城市想借深圳房价飙升来提升自己的土地财政收入也借不到力。而各个城市在独立规划土地用途的原则下，深圳974平方公里的生态控制线更成为不可逾越的红线，扼住深圳建设性土地的脖子，使之无法拓展。而若国家的土地使用蓝图不围绕一个单独的城市、省市来制定，则深圳的土地紧缺就会迎刃而解。

2004年“831”大限开启地方政府土地财政之旅，一个地方一个利益主体。如果说一个地方内，地方政府倾尽所能地增加财政收入，对外，则构成了竞争关系。如何两个相邻城市距离较近，在通勤范围内，则构成了购房者渴望的土地的买方市场，两个城市的供地者相互竞争，土地价格因竞争而降至合理水平。只可惜如今的交通方式，无论从时间还是金钱成本上很少有满足条件的城市，城市区划恐怕是原因之一。中国的大城市面积普遍非常大，足以在建成区外形成庞大的缓冲区域，杜绝来自外地的土地竞争。

如果说长三角和珠三角区域经济发达，各地发展水平相似，地方政府的土地财政依赖程度相对较低，在土地收入上的竞争也就不那么强烈。北京与河北，房地产市场上的竞争却是有目共睹的。建国时，北京的地理边界只是现在城区很小的一个范围，周边被河北的通县专区拱卫着。几经划拨，最终1958年河北省通县专区所属通县、顺义、大兴、良乡、房山等5县及通州市划入北京市，北京才形成了现在1.8万平方公里的超大土地面积。不过，北京的大部分土地在西部和北部的山区，适合居住的平原面积并不大。尤其河北廊坊有三河、香河和大厂三县镶嵌于北京和天津之间，构成一片幅员广大的“飞地”。北京的城市扩张就时时提防着来自河北的土地倾销。

十余年前，通州就把大运河边的一块土地规划为市政府东迁预留地。可在此期间，作为距离北京市中心最近的一个小镇，借着北京房地产起飞，河北燕郊的房地产一跃成为整个河北最火热的建筑市场，高楼大厦沿着河北与北京的界河拔地而起，几年间人口扩张了数倍，几十万跨省上班的通勤大军蔚为壮观。通州区的城市拓展似乎一直寻找着规避燕郊的方法，如地铁到了通州就折向东南，而非沿着直线向东为河北的交通行方便。又比如，河北与北京之间的公路交通十几年没有改观，一条公路桥上永远拥堵不堪，每逢北京开会，临时检查往往造成当地上班族大面积迟到。

每隔一段时间，有关燕郊划归北京的传言都会散播开来，刺激当地的房地产飞上一程。利益当前，河北飞地划归北京，北京市当然求之不得。可经过多年建设，一个燕郊高新区经济总量已经占到三河市经济总量的近70%。而河北省经济强县寥寥可数，燕郊的房地产成为推动三河市连续九年入围全国百强县最重要的发展支柱。即使燕郊居民有着强烈的加入北京的意愿，当地的官员和企业也阻力重重。以低价获得工业用地或者综合性用地，抛荒数年后通过改变规划把用地性质变更为商住用地，这几乎成为燕郊房地产行业的普遍做法，只是一两年来，强力反腐背景下，燕郊原本由政府官员和开发企业组成的利益壁垒被打破，招拍挂才成为土地出让的主要形式。

2015年，京津冀一体化成为国家层面的战略规划时，北京市政府终于宣布了通州的行政副中心规划，两地房价一道翻番。不过，副中心的规划中明确了沿着北京与潮白河交界地带的绿化带区域，副中心的建设将集约式开发，不搞摊大饼式建设。紧接着，严厉的调控就降临到了以燕郊为首的北三县，它们不能向在北京工作而没有当地户口或社保的人群出售房子了，于是当地的房价在全国房价一片涨的大好形势下陷入了长久的萧条。

在全球的许多大城市，房价都是市中心贵的离谱，向外则随着距离在增长，价格呢也比较快的下降为特征的。中国的大城市，郊区的房价也不会特别低。可一旦过了区划的边界，房价就会冰火两重天。

这就是区划的力量，区划使得房价在一个区域内相对平均。不同的区域则咫尺天涯。但这也提供了相当好的机会，假以时日，如果政府的经营城市的理念发生了变化，区划的作用不那么大了，这个巨大的价格落差就将弥合了。

今天的信就写到这里，谢谢大家。