上一封信我们讲到地方政府经营城市各有绝招，但自从找到了土地出让金的这个大招数，所有其他的都退而求之了。也正因为此，前一段央视大力宣传晋江经验，就是因为不炒房的地方政府太少了。

土地财政的两头，一边是廉价的农地补偿，另一边则是高昂的商品房楼面价，一本万利的买卖很容易使地方政府对土地收入形成依赖。国土资源部数据显示，全国土地出让价款从2001年的1296亿元，到2014年首次超过4万亿元，2017年又超过了5万亿元，16年间增长超40倍。土地财政收入已经占地方财政收入的一半，是地方财政非税收收入的主要来源。土地收入对地方政府是如此重要，你会发现，地方政府虽然总是在公开场合打压房价，暗地里却总是靠计划经济之手，推高房价。计划与规划就是推高房价，再大卖土地的主要手段。

先说计划。供地计划这里就略去了，望文生义，这是土地市场调控的最主要手段。我们说一说那些看似是平抑房价的手段，看看它们到底能否产生实际效果。

作为全国最年轻的却是面积最小的超大城市，深圳的“家底”薄弱，早在2013年深圳就面临无地可售的窘境。近两年招拍挂出让的“一手”土地越来越少，城市开发越来越依赖老旧土地的更新建设，城中村和工业设施被推到重建，更新为居住或商业项目。2015年，深圳房地产住宅用地90%以上来自旧改。

与征地拍卖不同的是，政府并不直接参与旧改。旧改的目的也很明确，是为了城市更新，为城市腾出更多的发展空间。旧改耗时费力，开发商面临着诸如钉子户等拆迁难题，从旧改的实施项目看，政府从旧改中所获土地出让费用仅为一手土地拍卖的零头。这个意义上，深圳楼市的暴涨完全和政府无关，只是当土地资源枯竭时供求逆转在价格上的表现。并且，旧改项目多处于城市中心区域，开发商倾向于兴建高端住宅，最大化利润，从而进一步推升了深圳的房价。

即便如此，城市更新也是在政府的主导下实施的。2009年深圳就开始大规模实施的城市更新计划，每年政府都会划定区域，允许开发商介入改造旧厂房、城中村或旧有的住宅小区。旧改项目通常实施周期远长于熟地上的开发，而城市更新的难易程度因所更新的土地属性有着巨大的差别。工业用地主体单一，谈判简单；城中村因为同属一个乡村组织，至少有村委会可组织谈判；老旧街区，每一个家庭都是一个谈判主体，拆迁困难重重。政府每年制定更新计划，往往先易后难。当城市更新土地成为新增楼市供地的大头，拆迁法规配套却进展缓慢，拆迁中的钉子户时时困扰着旧城改造的步伐。购房者看到城市更新的难度，更加重了他们房价看涨预期。

深圳土地价格的暴涨，政府的无形之手看来完全可以撇清关系了。但政府有形之手对楼市供给的塑造仍可在其对小产权的态度上表现出来。深圳楼价先全国而启动和当地政府对违建的整治有着完美的契合点。多年来，城中村的“握手楼”提供了深圳一半的住宅供给，当地村庄和农民私自建楼也一直以低廉的价格分流商品房市场。但2013年来全国上下均对小产权房形成高压态势，深圳更对违法建筑的全面控停。引入开发商主体对城中村小产权房进行利益重配，无疑增加了小产权房屋的建造压力，形成了资本和政府双主体对“坐地户”的联合围剿。

再来说一说规划。城市规划点石成金，荒芜的土地瞬间变成价值不菲的城市新区，这里无需赘言。城市规划的本质是城市基础设施和公共设施的资源配置和限制，在人口聚集的大都市，控制人口膨胀，集约使用土地往往被规划者视为重中之重。但限制城市扩张，又成为地价飙升的推力。

麦肯锡在几年前发布的报告里就对未来城市增长四种模式作为分析，分别是人口超过2000万的超大型城市、在大城市周围出现的中小型城市群的中心辐射型城市、由大量中型城市组成的分布式增长型城市群和小城镇主导型的城镇群落。超大型城市给交通和环境带来史无前例的挑战，面对不断摊大饼式的成长，规划部门总是希望超大型城市能够向卫星城或城市群发展。

在与超大型城市的搏斗中，与北上广最接近的恐怕要算东京都市圈了。东京一直是全球范围内规模最大的都市区，且拥有全球最复杂、最密集且运输流量最高的铁道运输系统和通勤车网络。由于得天独厚的经济、地理和文化优势，日本的首都圈，特别是东京圈的发展，一直呈现集聚的态势。在二战后迄今为止的绝大部分时间里，其人口都在以远超过其他都市圈的规模和速度增长。

为限制东京圈城市扩张，日本政府曾颁布了《首都圈整备法》和《首都圈近郊绿地保全法》等多种法律，先是如北京一样在城市核心区周边设置环状绿化带以形成建成区扩张的“紧箍咒”，可惜效果不彰，只好放弃修建统一的环状绿带的构想，转而对于现有的绿地加以分散保护。规划几经更替，东京开始考虑从单核型城市向多核心发展，形成多核多圈层的地域空间结构。无论城市规划如何“退守”，如何求变，都改变不了人口向着东京聚集。即使地产泡沫破裂，东京都市圈都是全日本土地最为保值的区域。

一个城市有规划，国家层面上的规划更是不能少了。上一次信中我们讲到城市之间的竞争，那是九龙治水阶段，竞争还相当激烈，那个阶段的典型特点是资金流向了一线大城市，中小城市没有被惠及。可当政治层面发生了剧烈的变化，九龙治水被一个核心取代，中央开始介入全国的产业发展，规划开始有了全国层面的推展。从2014年我们看到以上海自贸区为发端，自贸区的规划在全国层面展开了，至今已经有了11个自贸区。不过因为自贸区遍地开花，每一个也就没有了独特的优势。炒作浦东上海自贸区曾经是A股的一个大概念，但这个概念只维持了大概几个月的时间。

自贸区以点带面的规划没有取得预想的结果，因为没有金融开放、货币政策等配套措施。接下来我们看到更大手笔的规划。这就是海南旅游岛规划的逐步升级和雄安新区的规划。当然，这些规划要从蓝图变成实实在在的高楼大厦和政策法规还指不定什么时间呢，可每一次重大的规划变更都给炒房子的人以优越的题材，给接棒者以美好的预期。

如果总结2008年危机以来了一个炒房地图，我想是以福建厦门等地开始的。那里曾经是对台的战略重地，为了备战，国家一直采用的是坚壁清野的规划措施，那里很少发达的重工业和轻工业，交通设施更是落后于内地。2012年前后，西南沿海高铁以及连接江西与福建的高铁相继通车，立刻补齐了西南沿海的交通短板，在那时候，全国房价一片跌声中，厦门率先反弹。

寻着全国一盘棋的规划脚步，长三角和深圳等大湾区都得益于交通设施的改善而房价飙涨。上海与周边城市很快形成了一个集群上涨的阵营。深圳周边地区，比如大亚湾、中山都因为房价供应过剩而地产低迷。可交通规划所到之处，周边区域房价完成了快速的补涨。而长江经济带，中西部地区的振兴战略，直接催生了中西部枢纽城市，如武汉、郑州、成都，西安等城市的房价上涨。

炒房团最早发端于温州，可温州房价炒得过高，在上一轮的房价暴涨中把炒房团给掩埋了。2008年后的全国范围内的房价大涨，实际上已经看不到个别地域资金的力量，全国炒房后，社会各路资金都加入进来，热钱的洪流已经超过了股市和商品市场了。而股市里那些热衷于炒地图的散户们，却可能折戟于概念股的退潮。

今天的信就写到这里，谢谢大家。